HÄUFIG GESTELLTE FRAGEN
VORAB GEKLÄRT!
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Wann benötige ich eine Baugenehmigung, muss also einen Architekten beauftragen?
Grundsätzliches zu den Baugenehmigungsverfahren ist in § 60 der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen geregelt, Ausnahmen in den §§ 61 bis 63, 78 und 79.
Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich erforderlich bei:
- der Errichtung,
- der Änderung,
- der Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.
Bei der geplanten Änderung eines Bestandsgebäudes ist zu prüfen, ob statische Eingriffe vorgenommen werden und ob das äußere Erscheinungsbild verändert wird. Falls Ihr Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist bei einer Änderung eine Abstimmung mit der Denkmalbehörde bzw. ein Antrag ebenfalls notwendig.
Bei allen Vorhaben ist es von zentraler Bedeutung, ob ein Bebauungsplan vorliegt. Dieser legt Art und Maß der möglichen baulichen Nutzung fest und kann weitere Festlegungen treffen. Falls kein Bebauungsplan vorliegt, gelten die Vorgaben des Baugesetzbuchs § 34, wonach sich eine geplante Bebauung grundsätzlich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der Umgebung einzufügen hat – also eine Ermessenssache, die man ggf. über eine Bauvoranfrage klären kann.
Der bauvorlageberechtigte Entwurfsverfasser ist für den Inhalt eines Bauantrages verantwortlich. Dieser muss den öffentlich- rechtlichen Vorschriften entsprechen, also genehmigungsfähig sein.
Wird die Einreichung eines Bauantrages unterlassen, trägt der Bauherr das Risiko der Stilllegung und des Rückbaus seitens der Behörden, die leider selten Sinn für Humor haben.
Es kommt auf die Art und den Umfang der Maßnahmen an. Gerne beraten wir Sie hinsichtlich der Übernahme der Planungsleistungen.
Wie lange dauert eine Baugenehmigung nach Einreichung aller Unterlagen?
Die Stadt Köln gibt die Bearbeitungsdauer eines Bauantrages aktuell mit sieben bis zehn Monaten nach Eingang Ihres Antrages beim Bauaufsichtsamt an.
Leider können wir diese Angabe nur als Annahme übernehmen, da es aus unserer Erfahrung häufig zu längeren Bearbeitungszeiten kommt.
Wann ist es sinnvoll, einen Architekten zu beauftragen?
Häufig wird aus wirtschaftlichen Gründen an dem Architektenhonorar gespart.
Die Mängel und Fehler in der Planung und Ausführung sind dann häufig vorprogrammiert und können wirtschaftliche und rechtliche Konsequenzen haben.
Wir sehen uns als Stellvertreter des Bauherrn und als Sachverwalter – auch seines Geldes und seiner Zeit.
Wir bringen das gestalterische, technische und wirtschaftliche Know-how mit und verfolgen das Ziel, die höchste Qualität innerhalb eines Budgets zu erreichen.
Die Kostenverfolgung spielt von Beginn an neben einem reibungslosen Ablauf eine wichtige Rolle.
Wir fordern in Leistungsphase 6 und 7 (Ausschreibung und Vergabe) mehrere Firmen zur Angebotsabgabe auf, sodass ein Wettbewerb entsteht und sowohl Kosten reduziert als auch Honorare aufgefangen werden können. Damit wird verhindert, dass eine Firma plant und zu den eigenen Konditionen durchführt, gerne mit Fokus auf das eigene Gewerk – bei kleineren Maßnahmen durchaus üblich, aber nicht immer zielführend.
Wie hoch ist das Architektenhonorar?
Wir bieten unser Honorar auf Stundennachweis oder als pauschale Vergütung an.
Dabei legen wir die gültige HOAI 2021, die das Honorar sowie das Leistungsbild der einzelnen Projektphasen regelt, zugrunde. Grundlage des Honorars sind die anrechenbaren Baukosten mit einem prozentualen Anteil.
Unsere Honorare sind verhandelbar und richten sich nach Art und Umfang der beauftragten Leistungen.
Grundsätzlich richten sich die Honorare der HOAI nach folgenden Kriterien:
- Umfang der zu erbringenden Leistungen (Leistungsphasen, z. B. alle oder nur ein Teil)
- Anrechenbare Kosten des Bauvorhabens
- Honorarzone, in die das Objekt einzuordnen ist (z. B. mittlerer Standardwohngebäude: Zone III, Mittelsatz)
- Vereinbarter Honorarsatz als Festlegung zwischen Mindest- und Höchstsatz
- Bei Leistungen im Bestand (Umbau und Modernisierung) vereinbarte Zuschläge
Wir erstellen Ihnen gerne kurzfristig ein auf Ihre Baumaßnahme passendes Angebot.
Wie muss ich mir den Projektablauf vorstellen?
Wenn Sie uns beauftragen, beginnen wir unter Berücksichtigung aller Vorgaben und Rahmenbedingungen mit der Planung. Selbstverständlich sind Sie in diesem Ablauf mit Abstimmungsterminen, Freigaben von Planungsständen etc. kontinuierlich eingebunden.
In der Honorarordnung für Architekten (HOAI 2021) sind alle Leistungen aufgeführt, die vom Architekten – ganz oder teilweise – erfüllt werden. Die Grundleistungen der neun Leistungsphasen (Lph) stellen sich stichpunktartig wie folgt dar:
- Lph1: Grundlagenermittlung: Klärung der Aufgabenstellung, Rahmenbedingungen und Zielvorstellungen, Zusammenfassen der Ergebnisse
- Lph 2: Vorplanung: Zielvorstellungen als Vorentwurf darstellen, Verhandeln mit Behörden, Kostenschätzung
- Lph 3: Entwurfsplanung: Entwurfsplanung, Kostenberechnung, Objektbeschreibung
- Lph 4: Genehmigungsplanung: Alle erforderlichen Unterlagen zur Einreichung des Bauantrags
- Lph 5: Ausführungsplanung: Ausführungs- und Detailpläne, Festlegen der Materialien, Koordination und Integration der Fachplaner-Leistungen
- Lph 6: Vorbereitung der Vergabe: Massen- und Mengenermittlung für Ausschreibungen (LVs), Angebotsaufforderungen Firmen, Kostenkontrolle
- Lph 7: Mitwirkung bei der Vergabe: Angebote der Firmen prüfen und auswerten, Vergabevorschläge, Vergleich Ausschreibungsergebnis mit Kostenberechnung, Auftragserteilung durch Bauherr
- Lph 8: Objektüberwachung: Bauleitung, -koordination und -überwachung, Rechnungsprüfung, Kostenfeststellung, Organisation der Abnahmen der Gewerke, Mängel-/Nachtragsmanagement, Übergabe aller erforderlichen Unterlagen an den Bauherrn
- Lph 9: Objektbetreuung und Dokumentation: Objektbegehung zur Feststellung von Mängeln, Verfolgen der Gewährleistungsansprüche
Was beeinhaltet die An- und Verkaufsberatung?
Durch unsere Gutachtertätigkeit und Erfahrung in der Projektentwicklung kennen wir die wirtschaftlichen Gegebenheiten und Zusammenhänge des Immobilienmarktes.
Wie hinreichend bekannt, definiert sich der Wert einer Immobilie in erster Linie durch die Lage. Anders als kaufmännisch orientierte Bewerter und Makler sind wir als Architekten jedoch in der Lage, weitere Faktoren wie die Bausubstanz inkl. Mängel und Schäden zu beurteilen und zu bewerten, baurechtliche Fragestellungen zu beantworten und im Falle eines An- oder Verkaufs einen realistischen Preis anzugeben.
Welche energetischen Maßnahmen sind bei einem Neu- oder Umbau zu berücksichtigen?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) führt seit 2020 das Energieeinspargesetz, die Energieeinsparverordnung und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz zusammen und stellt Anforderungen an die energetische Qualität von Neubauten und Bestandsbauten im privaten und öffentlichen Bereich.
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) fördert die Errichtung eines Energieeffizienzhauses im Neubau und Bestand. Darüber hinaus werden Einzelmaßnahmen, die die Mindestanforderungen erfüllen, durch Fördersummen bzw. vergünstigte Kredite subventioniert.
Um alle Vorgaben auf dem aktuellsten Stand zu erfüllen, planen wir mit einem Sachverständigen für Wärmeschutz. Bei Einreichung eines Bauantrages ist sein Nachweis grundsätzlich zu Baubeginn einzureichen.
Welche energetischen Maßnahmen sind bei einem Eigentümerwechsel – Verkauf/Ankauf – zu berücksichtigen?
Wir prüfen und beraten bei einem An-/ oder Verkauf sowohl hinsichtlich wirtschaftlicher Gegebenheiten als auch in Bezug auf die Bausubstanz und notwendige energetische Maßnahmen. Hier kann eine Sanierungspflicht bestehen:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG):
Ist der Dachraum unbewohnt und nicht beheizt, ist eine Dämmung der obersten Geschossdecke nachzurüsten – zumindest dann, wenn diese nicht die Mindestanforderungen an den Wärmeschutz erfüllt. Die Sanierungspflicht gilt auch als erfüllt, wenn die Dachflächen gedämmt werden, was sinnvoll ist, wenn ein späterer Dachausbau geplant ist.
- Erneuerung des Heizkessels (§ 72 GEG):
Alte Öl- und Gasheizungen müssen nach 30 Jahren Laufzeit (seit dem 01.01.1991) ausgetauscht werden. Die Sanierungspflicht gilt für sogenannte Standard- und Konstanttemperaturkessel. Niedertemperatur- und Brennwertheizungen sind davon noch ausgenommen.
- Dämmung der warmwasserführenden Rohre (§ 71 GEG):
Sind Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nicht gedämmt, muss dies in unbeheizten Räumen wie im Keller nachgeholt werden.
Wann benötige ich einen Energieausweis?
Energieausweise dienen ausschließlich der Information über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und sollen einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen. Ein Energieausweis ist als Energiebedarfsausweis oder als Energieverbrauchsausweis auszustellen.
Vorzulegen ist der Ausweis bei:
- Neubau
- Änderung
- Eigentümerwechsel
- Vermietung
Ein Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Auf ein Baudenkmal ist dieser nicht anzuwenden.
Der Energieausweis wir von einem Sachverständigen für Wärmeschutz nach Abschluss des Bauvorhabens ausgestellt, im Bestand ggf. von einem Energieberater.
Gibt es Weitere an der Planung Beteiligte?
Die Bauherrschaft hat zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung von Bauvorhaben geeignete Beteiligte zu bestellen. Der Umfang der notwendigen Einschaltung von Fachplanern und Spezialisten richtet sich nach der Größe und Art des Projektes.
Wir sind Ihr Ansprechpartner, wir koordinieren und integrieren die Leistungen aller Beteiligten über alle Projektphasen aus einer Hand.
- Vermesser:
Bestandsaufnahme des Grundstücks, Erstellung eines Lageplans, falls bauordnungsrechtlich gefordert.
- Bestandsaufnahme:
Wir haben die Erfahrung gemacht, dass bei größeren Maßnahmen eine 3D-Aufnahme des Bestandsgebäudes sinnvoll ist. Wir erhalten dann Bestandspläne, die als belastbare Grundlage für alle weiteren Planungen dienen.
- Bodengutachter:
Die Einschaltung eines Bodengutachters ist bei der Planung eines Neubaus zwingend; es wird u. a. die Tragfähigkeit des Bodens untersucht. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass ein Bodengutachten auch im Bestand angezeigt sein kann, insbesondere wenn abgebrochen und wiederaufgebaut wird oder unterirdische Bauwerke wie Keller o. Ä. vermutet werden. In der Kölner Innenstadt ist i. d. R. ebenfalls eine Sondierung durch den Kampfmittelräumdienst erforderlich.
SiGekoFür Baustellen, auf denen Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden, sind ein oder mehrere geeignete Koordinatoren zu bestellen. Theoretisch kann der Bauherr diese Aufgaben selbst übernehmen.
- Tragwerksplaner:
Im Neubau immer notwendig, im Bestand bei statischen Eingriffen und Änderungen, für die eine Baugenehmigung vorliegen muss.
- Bauphysik (Schall- und Wärmeschutz):
Im Neubau immer notwendig, im Bestand bei größeren Eingriffen/ Änderungen, für die eine Baugenehmigung vorliegen muss.
- Brandschutzingenieur:
Bei größeren Gebäuden und Sonderbauten (Nicht-Wohnbauten). Ansonsten werden die Brandschutzmaßnahmen, die der Architekt plant, mit dem Bauantrag geprüft.
- Haustechnik (Sanitär, Elektro, Heizung, Lüftung, Alarmanlage …):
Bei kleineren Projekten haben wir gute Erfahrungen damit gemacht, mit den ausführenden Firmen zu planen, die Anlagen auszulegen und ein Leistungsverzeichnis für die Abfrage von Angeboten weiterer Firmen zu erarbeiten.
Bei größeren Projekten ist es notwendig, mit einem Ingenieurbüro für Haustechnik zusammen zu arbeiten.
- Freiraumplanung:
Falls gewünscht und erforderlich.
- Innenarchitekt, Lichtplanung:
Falls gewünscht und erforderlich.
Wer ist für den Arbeitsschutz auf der Baustelle verantwortlich?
Bei der Planung und Ausführung eines Bauvorhabens sind die Grundsätze des Arbeitsschutzgesetzes zu berücksichtigen.
Aufgrund verschiedener Vorschriften und Aufgaben tragen sowohl Unternehmer und deren Fachkräfte für Arbeitssicherheit als auch Bauleiter, Architekt, Koordinator und Bauherr die Verantwortung für den Arbeitsschutz auf einer Baustelle gemäß Baustellenverordnung. Die Verantwortungsbereiche können sich dabei überschneiden.
Sollen die Bauarbeiten durch Beschäftigte mehrerer Unternehmer ausgeführt werden, hat der Bauherr einen oder mehrere geeignete Koordinatoren (SiGeko) zu bestellen, die die sichere Ausführung der Arbeiten bereits ab der Planung der Ausführung koordinieren. Dies ist bei den meisten Bauvorhaben der Fall.
Wie arbeitet und plant ein Architekt?
Wir arbeiten digital mit den aktuellsten Programmen und Austauschformaten. Die ursprüngliche Form der Arbeit mit Skizzen, Handzeichnungen und Modellen wird bei uns noch praktiziert. Die Erfahrung zeigt, dass es für Bauherren hilfreich sein kann, an einem maßstäblichen Gebäudemodell das spätere Haus zu erleben und in einem Abstimmungsprozess anzupassen.